Жить по правилам в Финляндии очень даже здорово, если ты сам участвуешь в их разработке и, впоследствии, в контроле за их соблюдением. Так построено все финское общество. Самый яркий пример – управление жилыми домами. Финны не только являются, но и ощущают себя управленцами своей квартиры, дома, двора. Поэтому и отношение у них к этому имуществу соответствующее.
Государство давно устранилось от этих вопросов, предоставив собственникам жилья самостоятельно устанавливать внутреннюю и внешнюю политику, вести экономику, выбирать правление во главе с председателем. Дом – это тоже маленькое государство. Для финнов это не философия, а правило жизни. С детства финский ребенок знает, что в песочнице у дома всегда есть игрушки, и неважно, кто их туда положил, важно, что их оттуда никто не заберет; что горку во дворе поставили его родители и соседи на их собственные деньги, и чаще всего даже при его личном детском участии. Может быть, поэтому финские детишки, вырастая, никогда не портят стены в подъезде и не справляют нужду в лифте?
В Финляндии есть разные типы жилья, в том числе и привычные для нас дома-многоэтажки, которые являются жилищными акционерными обществами (ЖАО). ЖАО очень похожи на наши товарищества собственников жилья – ТСЖ. Но с определенными отличиями.
Начнем с того, что жильцам дома принадлежат не квартиры, а определенное количество акций «акционерного общества ДОМ». Все жильцы дома делятся на полных собственников, частичных (выкуплены не все акции) и тех, кто снимает квартиру.
Дальше схема простая: жильцы-акционеры (арендаторы не принимают участие) на собрании выбирают правление «акционерного общества ДОМ». Правление выносит решения от имени всех жильцов, составляет внутренние правила жизни в ДОМе. Все жильцы при покупке акций домовладения заключают договор, по которому акционер обязывается соблюдать правила внутреннего распорядка. В правилах же, в свою очередь, учтены все возможные нюансы.
Здесь указано, в какое время в доме можно вести ремонт квартир, когда и где выколачивать ковры, когда и как можно пользоваться общей прачечной, куда следует выбрасывать мусор, правила содержания домашних животных, где во дворе можно ставить личные автомобили (если нет подземной парковки). В некоторых ЖАО действует запрет на курение на балконе! То, что в подъездах никто не курит, – безусловно.
Последний пункт правил чаще всего содержит следующее: «Нарушение правил внутреннего распорядка может повлечь ответственность по возмещению убытка, к потере права проживания и расторжению арендного договора». Вот так, все просто и понятно. Никаких судов, никаких разборок. Любишь слушать громкую музыку по ночам – ищи себе дом, где все любят слушать ее по ночам. Намусорил во дворе – плати штраф, ведь коммунальные службы за дополнительную уборку двора возьмут деньги со всего ЖАО.
С одной стороны, жить в чистом благоустроенном доме – это прекрасно. С другой – велика и индивидуальная ответственность. Соседи выражают свое недовольство не тебе лично, а председателю правления. Чаще всего ему приходят письма по электронной почте, жалобы лично от жильцов поступают редко, только в экстренных случаях: самостоятельно ходить «на разборки» с мешающим соседом не принято. Председателю правления приходится выполнять достаточно большой объем работы на благо всего дома. И, конечно же, не бесплатно.
Раймо Саранпаа – председатель правления ЖАО одного из домов, расположенного в Вуосаари – наиболее густонаселенном районе (примерно 80 тысяч жителей) восточного Хельсинки.
– Оплата оговаривается со всеми жильцами и утверждается на собрании правления акционеров, – говорит Раймо Саранпаа. – В нашем доме это 95 евро за каждое проведенное собрание. В году может быть 5–10 таких собраний. Также в эту сумму входит оплата рассылки информации, общение с жильцами, поддержание в порядке информационных стендов в доме.
Надо заметить, что многие финские дома имеют общий спортивный зал, который оборудуется на общие деньги жильцов; также всегда есть комната для проведения собраний, с кухней и туалетом. Этой комнатой также могут воспользоваться все жильцы, если не хотят приглашать домой большое количество гостей или им нужно воспользоваться большим общественным грилем, чтобы полакомиться шашлыками. Также в некоторых домах есть общий бассейн.
– А другие члены правления? Они тоже получают какую-то «зарплату»?
– Да, конечно, около 45 евро за собрание.
– Откуда у ЖАО деньги?
– Из разных источников. Деньги жильцов, которые вносятся на определенные нужды и собираются на отдельном счете. Доход от сдачи внаем помещений общественного пользования (во многих домах на первом этаже есть магазин, парикмахерская или помещение, которое сдается под офис). Кому сдавать и за сколько – тоже решают жильцы. Сборы от жильцов, которые являются частичными владельцами акций или арендуют квартиры. Они должны платить ЖАО за пользование спортзалом и бассейном, парковкой, прачечной или сауной, если в доме она общая.
– А может ли ДОМ сэкономить деньги от предыдущего года и воспользоваться ИМИ по своему усмотрению?
– Конечно. На самом деле, это и есть наша основная задача. В прошлом году жители нашего дома дружно вышли на весенний «субботник», а на сэкономленные деньги мы купили новое оборудование для спортзала.
– Субботник? А можно поподробнее?
– Мы собрались в выходной день, чтобы сообща почистить помещение для хранения мусора, разобраться в сарае для хранения инвентаря (личные велосипеды, сноуборды, лыжи, детские коляски и прочая движущаяся техника). По окончании субботника люди с удовольствием общались, пили пиво и угощались сосисками-барбекю, купленными на средства ЖАО.
– Судя по всему, люди получили массу удовольствия. А все жильцы пришли на субботник?
– Нет, не все, мы ожидали больше.
– Знакомая история. И как же вы решаете проблему с теми, кто не хочет участвовать в общих делах?
– Материально. Те, кто не пришел, получают в счете за оплату жилья отдельно выставленную строку «оплата уборки территории».
– Какие еще функции есть у правления ДОМа?
– В начале года подводятся итоги хозяйственной деятельности, выбираются члены правления, утверждается бюджет на следующий год, планируются все предстоящие ремонты, сезонные работы (уборка снега, подъездов, крыш), анализируется работа обслуживающей компании, с который был заключен договор, а также работа менеджера, работающего по договору с ЖАО.
Менеджер (в переводе с финского isännöitsijä) – «управляющий домом». Проще говоря – управдом. Финский управдом – это промежуточное звено между жильцами дома и обслуживающей компанией, которая непосредственно чистит, чинит, снабжает дом водой, обогревом, проводит мелкий ремонт. Менеджер планирует расходы средств жильцов, решает юридические вопросы, предоставляет отчеты о деятельности обслуживающей компании, контролирует денежный поток на счете ЖАО.
Важно отметить, что ДОМ заключает договор как с обслуживающей компанией, так и отдельно – с конкретным менеджером этой компании. Чтобы точно знать, с кого спрашивать. Деятельность менеджера контролируется правлением ЖАО. При неудовлетворительной работе договор расторгается. ЖАО имеет право расторгнуть договор и с обслуживающей компанией. Среди управляющих и обслуживающих компаний существует конкуренция, поэтому выполнять свои услуги они вынуждены качественно, в срок и за минимальную оплату.
Теему Калтайнен – менеджер-управдом. Улыбчивый, общительный, приятный мужчина «северных размеров» с удовольствием рассказывал о своей работе.
– Теему, ваша работа и должность достаточно нова для России. Какое образование должно быть у человека, работающего менеджером в управляющей компании?
– Образование может быть любым. Я закончил Университет прикладных наук, факультет делового администрирования. Впоследствии вместе с несколькими другими товарищами решил создать собственную управляющую компанию (MTR – IsännöintiOY), в которой сейчас и работаю. Но вообще, любой желающий быть управляющим менеджером может прийти в такую компанию и получить работу одновременно с прохождением курсов. Также в Финляндии есть высшие профессиональные школы, где можно получить непосредственно профессию управляющего менеджера жилищных компаний. Существует три степени квалификации. В настоящее время я совмещаю свою работу с прохождением курсов по повышению квалификации, чтобы получить высшую степень. Главное, что требуется в этой профессии, – умение общаться с людьми и разбираться в администрировании.
– Как устроена ваша управляющая компания изнутри?
– Это похоже на несколько команд, работающих вместе над общим делом. У нас есть группа менеджеров, занятых техническими вопросами, группа менеджеров-экономистов, также есть и менеджеры, которые работают непосредственно с ЖАО.
– Вы как менеджер имеете право заключать договоры с несколькими ЖАО?
– Совершенно верно.
– Значит, ваша зарплата формируется из доходов от сотрудничества с несколькими обществами?
– Да, и они различаются. Оплата работы зависит от количества квартир, общей площади дома. Важен и возраст дома. Дома старые, которым больше 15 лет, требуют больше внимания и, соответственно, оплата услуг менеджера выше.
– Что самое сложное в вашей работе?
– Общение с людьми, которые недобросовестно выполняют правила домовладения. При этом люди отказываются признавать свою ответственность. Например, ленятся чистить сток душевой комнаты, в результате чего может пострадать соседская квартира. И вопрос даже не в том, чтобы заставить их платить (платить будет страховая компания). Просто мне сложно разговаривать с раздраженными людьми, которые не хотят признавать своей вины. Надо отметить, что финны вообще очень миролюбивый и неагрессивный народ, поэтому такие моменты в работе Теему редки.
– Есть что-то в системе финского домоуправления, что вам хотелось бы изменить?
– Да! В настоящее время у нас существует несколько разных видов программного обеспечения, которым мы пользуемся в своей работе. Есть несколько разных сайтов, с которыми мы должны работать, разные системы учета и калькуляции. Очень хотелось бы свести все в единую систему. Чтобы любой человек мог посещать этот сайт и брать нужную информацию по домоуправлению, пользуясь единой базой.
– А что вы особенно цените в своей работе?
– Общение с людьми и то, что каждый новый день отличается от предыдущего. Всегда происходит что-то новое!
– Теему, получается, что самое сложное для вас – это общение с людьми, но и самое ценное в работе – общение с людьми!
– Получается, что так, люблю все сложное, – улыбается Теему. Наверное, это и помогает Теему Калтайнену быть хорошим менеджером. По крайней мере, нынешнее правление ЖАО дома в Вуосаари очень довольно его работой.
